涉房地产开发金融借贷纠纷的调研报告

发布时间:2017-10-11 10:20:07


涉房地产开发金融借贷纠纷的调研报告
2017-10-11 09:12:17 | 来源:中国法院网 | 作者:徐田梅

 近日,山东省济宁市任城区人民法院针对近年来受理的涉房地产开发金融借贷纠纷案件进行了专题调研。

表:2013年—2017年涉房地产开发金融借贷案件主要案由立案情况

 一、涉房地产开发金融借贷纠纷案件基本情况与特点


  1、集团诉讼案件多,标的额大。如我院审理的市属某国有控股建筑工程公司近五年涉及民间借贷案件达569件,涉案金额达3亿余元;审理的某街道房地产开发公司为开发城区一住宅小区项目,引发民间借贷案件达274件,涉案群众500余名,涉案资金2亿余元。

  2、涉案主体多元化。案件涉案人数一般多达几十甚至上百人,其中既有银行、担保公司,也有购房户、农民工,有民间借贷的出借人,还有一部分系施工企业和材料供应商。一旦利益受损,极易引发群体性事件。

  3、调解困难。经营困难的房地产企业大多管理混乱,一旦形成纠纷,诉诸法律后,往往采取消极的方式应诉,法定代表人不出面,而授权处理诉讼事务的委托代理人因没有赋予相应处置权限,导致人民法院无法居中调解。而且在此类诉讼中,原告一般抱有早诉讼、早调解或早判决,以争取早执行,尽可能减少损失的心态,因此在诉讼中往往申请人民法院进行财产保全,而房地产公司一般系多个案件债务人,已资不抵债,原告希望通过财产保全减少损失的预期破灭后,导致双方诉讼对立进一步加剧。

  4、双方当事人矛盾尖锐,维稳压力大。2013年以来,任城法院受理的涉房地产开发金融借贷案件中,原告特别是购房者“抱团”维权的情况较为普遍,动辄采取上访、静坐、冲击政府机关等极端方式维权。

  二、引发纠纷的案件原因分析

  引发涉房地产开发金融借贷纠纷原因是多方面的,主要有:

  从外部环境来看,近年来,伴随宏观经济持续下行与产业结构调整、经济增速放缓带来的影响,在经济下行、社会总需求下降以及货币环境总体趋紧的大背景下,很多实体企业生产经营困难,群众投资渠道不畅,受到高利息的诱惑,将钱投放到房地产市场以期取得高额回报。一旦遇到建筑原材料价格上涨、银根紧缩融资贷款难度加大和房地产市场遇冷等情况,部分房地产开发商企业资金链紧张甚至断裂,就会引发恐慌性群体诉讼。

  从房地产开发企业来看,企业过度扩张以及存在金融投机行为是引发矛盾纠纷的导火索。审理中发现,有些房产企业因前几年的盲目扩张,造成资金链断开,引发了资金危机,增加了金融风险。有些房地产企业违规拆借资金的案件较多。比如某街道房地产开发公司为开发城区一住宅小区项目,让职工违规联保骗取银行贷款用于房地产开发;让职工拉存款,违规吸收资金,因项目出现问题造成群众恐慌,引发集团诉讼,造成较大的社会影响。

  从金融机构来看,有的金融机构未对借款人、投资项目等事项深入考察,对借款人的申请仅流于形式审查即盲目放贷。有的金融机构对借款人、担保人缺少贷后跟踪监督措施,不能及时跟踪发现借款人或担保人的资信变化,错过回收时机。个别银行甚至存在关系贷款、人情贷款。

  三、防范化解涉房地产金融借贷纠纷的对策建议

  一是严格市场准入,构建长效机制。加强银行信贷审查。银行在审查按揭贷款时,严格审查借款人主体资格,对于开发商企业本单位员工申请按揭贷款的要严格审查,防止开发商以假按揭骗取贷款。金融监管部门要加强对银行按揭贷款的监管,防止开发商利用虚假房屋买卖合同实施贷款诈骗。加强对房地产交易市场监管,提高房地产开发市场准入门槛,防止自有资金有限的企业单纯依靠银行项目贷款、按揭贷款以及民间借贷方式从事房地产开发。要建立健全防范房地产开发风险的预警机制、联动机制和长效处置机制,房地产、国土、建设等主管部门要通过开展经常性的房地产市场整顿,努力营造“有信者荣,失信者忧”的市场氛围,促进行业自律。

  二是审慎稳妥审理,力促案结事了。对诉至法院的涉房地产开发企业案件,人民法院要积极探索诉调对接机制,从维护企业正常生产经营的角度出发,兼顾房地产开发企业和债权人权益,因案制宜采用不同的调解方案,引导双方理性面对金融危机的负面影响,通过提供担保、协商还款期限、房屋抵押变现等方式力促双方和解。对进入执行程序的案件,要穷尽执行措施,加大执行力度,及时与房产管理部门、土地管理部门进行联系沟通,查明被执行人房屋、土地和其他资产的详细情况,发挥失信被执行人名单的威慑效应,及时与银行等金融机构对接,定期向金融机构公开所审理的涉房地产开发金融借款纠纷案件,及时执行变现,竭力维护合法债权人权益。

  三是坚持能动司法,促进社会资源配置。人民法院要强化能动司法理念,针对因金融危机爆发引发的企业发展困难情况,积极运用企业破产法,加快推进破产企业审理从“一破了之”向“拯救企业、促进企业再生”的转型,从单纯保护债权人利益向实现社会利益最大化转型。针对烂尾楼工程一般难以拍卖变现,且成交价格不高,长期搁置将进一步贬值的风险,要通过引进资金封闭运作的方式进行接盘,建成后进行出售或租赁,盘活企业资产。对资金链断裂,但有一定发展前景、存在重整和和解可能的破产房地产企业,要放水养鱼,通过债转股、引进资金或战略投资者,积极创造重整的有利条件,恢复项目建设。

  四是延伸司法职能,促进诚信交易。人民法院要通过公开开庭、发布典型案例等方式,加强普法宣传。选取涉房地产金融借贷纠纷案件中比较典型的案例,以案说法,宣传其高风险性和社会危害性,提高公众和房地产开发企业的法制观念。

(作者单位:山东省济宁市任城区人民法院)

 

 

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