张家口中院对法院审理物业合同纠纷案件的特点进行分析并提出对策

作者:环保庭  发布时间:2019-08-13 14:37:44



张家口中院统计2016年至2018年全市法院物业服务合同纠纷案件办理情况,三年共受理一、二审案件1154件,调撤926件,调撤率为80.2%,上诉率为3.87%。总结分析该类案件的特点及成因,并提出一些相关的建议。

案件呈现以下特点:一是案件原告以物业公司为主。物业纠纷案件中,几乎全部为物业公司起诉业主请求支付物业费,且物业公司胜诉率高。有的业主缺乏法律意识,在发生纠纷或利益受损时,一般只会采取拒交物业费的方式进行私力救济,但均因证据不足或与案件无关未能被采信,最终法院支持物业公司的诉讼请求。二是案件涉群体性。物业纠纷往往涉及同一小区的众多业主,业主们经常基于共同利益参加诉讼。有的小区业主与物业公司之间的矛盾存在已久,极易形成群体性纠纷,给审判工作增大压力,也给社会安全稳定带来隐患。三是案件调解撤诉率高。物业纠纷诉前调解的多是业主出于考虑诉讼成本,通过法院诉前调解达成和解。诉讼中和解的以物业公司放弃约定的违约金或者少交对物业费达成诉讼和解。四是案件法律文书送达困难。从案件审理情况看,法院直接送达的,由于工作时间业主不在家,同住家属身份无法确认或拒收。采用邮寄方式送达的,因为邮寄人员也通常在工作时间送达,业主不在家导致无法送达,退回率也在50%左右。有的通过电话通知业主领取诉讼文书,但业主出于对诉讼及物业公司的抵触情绪,多不愿意到法院领取诉讼文书。

具体原因分析:一是物业监管跟不上需求。虽然国家和省市制定物业服务规定,但是政府对物业公司的服务管理监督投入不够,还没有形成健全的管理服务机制和矛盾纠纷化解机制。二是物业服务公司准入门槛低导致服务水平不高。政府取消物业准入后,企业进入物业行业门槛降低,有的企业的总体实力、服务水平和专业化程度不高,难以达到业主的需求。有的小区出现新物业公司强行进入而老物业公司拒不退出的情况。三是开发商前期行为有瑕疵导致后期物业服务衔接不畅。有的开发商存在只管前期售卖,不管后期物业。前期销售许诺过多过高,夸大房屋质量和配套设施功能,后期建造中却不能兑现承诺。电梯、供配电排水、智能化、绿化、停车位等配套设施建设不到位,交房后对维修不及时,使得业主把大量矛盾转嫁给物业公司,加剧了物业公司与业主的紧张关系。四是业主委员会不健全。部分小区没有业委会,有的小区设立了业委会,因业委会的权利行使的途径尚无具有可操作性的规定,业委会也不能发挥其应有的作用,导致缺乏对物业公司监督和制约五是物业服务收费标准低造成服务不到位。物业公司利润低,难以保证员工高素质和服务高质量,业主反映较多的房屋漏水、私搭乱建、公共设施维修得不到及时处理。有的物业公司在合同履行不到期因为经营不善主动退出,导致小区无人管理。六是物业公司变更物业服务合同难度大。物业服务合同的签订有以下几种模式:在入住的同时强制业主签订,入住后与业主个别签订,但有的业主担心今后受物业合同限制,不愿意签订物业服务合同。有的双方没有签订书面物业管理合同,但业主实际上接受了物业服务,也应当缴纳物业费。若物业公司单方通过市场调节提高物业费,业主会更加不理解,难以形成新的物业服务合同。 

法院审理物业纠纷案件的对策:一是增强大局意识。法院要高度重视物业纠纷,增强大局意识,消除不稳定因素,积极审理物业案件,真正从有利于规范物业市场、有利于提高物业公司服务质量的角度,解决好业主与物业公司的矛盾,达到法律效果和社会效果的统一。二是加强协调联动。建立常态化的联席会议制度,定期召开法院与政府物业监管部门、街道办事处会议,共享物业信息,就物业纠纷的总体情况、执法协作、重点案件等进行研判,统一思想认识,明确标准,形成齐抓共管的良好工作格局。三是统一裁判尺度。物业纠纷案件涉及当事人众多,一个物业公司往往同时起诉数十名业主,法院在裁判同一物业公司与同一住宅小区的案件时,根据其服务质量,统一裁判尺度,避免同案不同判的情况发生。四是畅通绿色通道。全力保障物业纠纷案件优先立案,在尽快送达的同时,落实诉讼指引、诉讼风险告知、举证要求、庭审及时释明等便民利民措施,缩短审理时限。对于判决后仍不缴纳物业费的案件加快执行,限期执结。五是加大调解力度。物业纠纷是涉群体性纠纷,一味以判决方式结案极易引起业主与物业公司的矛盾激化,成为影响社会和谐的不安定因素。诉讼前要借助社会多元化解机制,委托人民调解委员会和行业协会等机构进行调解。诉讼中法院要加大调解力度,化解双方的对立情绪,把矛盾化解在诉讼之内。六是积极加强宣传教育。利用媒体、展板等多种方式宣传物业服务法律法规政策,提高群众权利业务对等法律意识,享受权利就要承担义务,引导业主依法维权,促进物业公司提升服务质量。要通过法官进社区、法官工作站等形式,宣传典型案例,送法上门、巡回审判、现场开庭,以案释法,发挥法治的引领和示范作用。七是及时提出司法建议。审理物业纠纷案件时,法院应当将发现的问题归纳总结,从司法的角度对物业公司或有关部门发出司法建议,督促物业公司改进服务功能、提升服务质量,督促监管部门加强对物业公司的监督管理,共同促进社区邻里和睦、共建共享,为争创全国文明城市营造和谐环境。

 

 

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