未向法定部门备案的业主委员会是否具有诉讼主体资格

作者:罗卫贤  发布时间:2020-06-23 16:17:13


【基本案情】

  原告是幸福花园业主委员会。

  被告是康泰物业公司。

  被告与幸福花园小区的开发商签订幸福花园前期物业管理委托合同,合同约定由被告从2015年7月20日起对幸福花园小区进行物业管理,同时还约定被告应向业主收取每户2000元的装修保证金,装修过程中无违反小区管理规约和相关装修规定,装修结束六个月后全额退还。被告按此约定向该小区321户业主收取装修保证金共计642000元。被告对幸福花园小区实际管理至2019年10月止,但被告未按约定将收取的装修保证金退还业主。

  2019年7月5日至10月28日,幸福花园小区业主召开首次业主大会,选举产生业主委员会,并向所在社区居委会申请备案,该居委会于2019年10月29日签署予以备案的意见。

  2019年12月13日,原告向法院起诉,要求被告移交装修保证金642000元。

  【案件焦点】

  幸福花园业主委员会是否已经依法成立。

  【法院裁判】

  一审法院经审理认为:法律规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。原告提供的业主大会备案申请表,证明幸福花园小区业主于2019年7月5日至2019年10月28日召开首次大会,选举成立了业主委员会,即原告,并向所在社区居委会申请备案,该居委会于2019年10月29日签署予以备案的意见。所以,幸福花园业主委员会的设立,符合法律规定。原告符合其他组织的条件,可以自己的名义进行诉讼,诉讼主体合法。

  二审法院经审理认为:我国《物业管理条例》第十六条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”根据上述规定,幸福花园小区的业主委员会应当自选举产生后向物业所在地房地产行政主管部门和该物业所在地的乡镇人民政府备案。但本案幸福花园业主委员会提供的证据仅能证明其向所在社区居委会申请备案,并由该社区予以备案,未能提供向物业所在地房地产行政主管部门的备案材料和物业所在地的乡镇人民政府的备案材料,不能认定其已经合法成立。因此幸福花园业主委员会以其名义提起本案诉讼,不符合我国民事诉讼法第四十八条的规定,幸福花园业主委员会并非本案适格当事人。

  【案例分析】

  主体资格的审查是审理物业纠纷案件的首要环节,直接涉及当事人诉权是否成立。本案例就是涉及到业主委员会的诉讼主体资格的审查问题。

  业主委员会由业主通过业主大会选举产生。根据《物业管理条例》第十六条的规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”

  备案制度是一种具有独立价值的监督性行政管理手段,业主委员会的成立、变更要通过在政府部门的备案,以国家承认的形式使社会成员知晓并尊重备案事项所业已取得的法律效力,获得向外公示的机会。因此,备案赋予业主委员会进行对外活动的主体资格的效力。备案的此种效力通过两种方式实现。一是直接的方式,对印章刻制进行管理,未取得房地产行政主管部门备案证明的,不能刻制和使用印章。由于印章是组织对外开展活动的重要凭证,因而未经备案的业主委员会将难以运作。二是间接的方式,即在从事特定活动时,未经备案的业主委员会代表全体业主的对外资格不被承认。如果业主委员会代表业主提起诉讼,若其未依照法律、行政法规规定的条件和程序成立,则不具有诉讼主体资格。

  本案中,作为原告的幸福花园业主委员会是向社区居委会备案,而未向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,因此不具备诉讼主体资格。

  现阶段实践操作中,人民法院在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时应当认可其具备一般的诉讼主体资格。但应重点审查以下几点来判断业主委员会在具体个案中是否为适格主体:

  (1)业主委员会的成立是否符合法定程序。业主委员会应当依法成立,须经业主大会选举产生,并经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  (2)业主委员会提起诉讼是否经过业主大会(业主代表大会)的授权。业主委员会在现阶段承认其诉讼主体资格,是一种权宜之计。为防止业主委员会滥用职权,业主委员会每一次提起诉讼都必须经业主大会或者业主代表大会决议,以便在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了广大业主的真实意思。

  (3)是否在物业管理纠纷范畴内。业主委员会不得超出职责范围提起诉讼。

  (4)是否涉及全体业主的公共利益。

文章出处:中国法院网    

 

 

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